楼市的冬天还未离去，2012年的房地产市场下半场是“悲”是“喜”？史上最严厉的房地产调控接下来是“紧”是“松”？最受关注的房价“往上”还是“往下”？高端物业的投资潜力究竟有多大……《2012中国高端物业气象报告》告诉你答案！
5月19日下午，由侨鑫地产主办的第三届《中国高端物业气象报告》论坛正式拉开帷幕，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，北京科技大学教授、博士生导师赵晓，原凤凰卫视著名主持人、《冬吴相对论》掌门人梁冬，哲学硕士、《21世纪商业评论》主编吴伯凡，中国著名地产策划人、北京时间传媒董事长蔡照明等来自金融、房地产、建筑等方面的顶尖专家、学者汇集一堂，剖析中国高端物业气象，解码房地产行业的现在与未来。
日前，国务院总理温家宝提出“把稳增长放在更加重要的位置”，因此有不少业内人士认为，房地产调控的严厉态度将有所软化。在4月初，温家宝总理曾表示要“坚定不移地继续实施房地产市场调控政策”。5月19日下午，温总理在武汉主持六省座谈会中表示，“稳定房地产市场调控政策”，“采取有效措施增加普通商品房供给”。预计受此鼓舞，地方政府与中央政府在楼市调控上的博弈可能更为激烈。
●谈调控
政策底部已经显现
董藩在论坛上表示，就中央的房地产调控而言，实际调控政策的底部已经出现，没法再出台更严厉的政策。“限购就像我到商场买衣服，不卖！因为你身上穿着一套衣服。所以你要把衣服脱掉，然后还要到你家里调查你衣柜里有没有衣服，确认没有以后，才能卖给你。这合理么？所以这不会是常态，但限购等调控政策短期内取消可能性不大。”
在地方政府层面，“我们看到上半年已经有不少地方政府陆陆续续采取措施，比如最近的‘扬州新政’等。中央并没有对近来一些地方出台的措施叫停，接下来其他地方政府也会继续跟进。”董藩还指出，地方政府也不希望楼市重新暴涨，这样又会出现新的问题，因此地方政府的政策也是“微调”，只是在原来房地产调控政策下争取多一点点空间。整体来说，地方政府的预期是卖地能够继续进行，开发商正常运转，让楼市慢慢往前走。
在本次论坛上，经济因素对房地产调控政策的影响也是一个被重点探讨的问题。
董藩认为，宏观调控一定是根据经济社会形势灵活调整的。赵晓表示，在经历了多年的高速增长后，整个中国上行的周期结束了。由于外部市场不景气，会拖累中国经济等原因，中国将迎来10年来最低的增长。在他看来，即使现在经济形势并不好，但政府不会像2008年一样，在房地产上烧一把火。“政府需要通过房地产的转型来促进整个经济的转型，整体的经济在可以放慢速度的情况下，政府也估算了各种因素，也采取了一些政策措施，所以房地产大政策松动可能性比较小。”
房地产调控在稳中“微调”，那么房地产行业又将如何走向？赵晓表示，在房地产调控下，房地产市场已经受到了很大的影响，全国商品房销售速度在下降。“我们看到从3月份开始70个大中城市住宅销售价格有一个比较大的波动，70个城市里新建商品住宅价格下降的城市有46个。”六成以上城市房价环比出现下跌，由于房地产销售额下降引发投资下降，去年3月份房地产投资增长34%，今年只有23.5%，投资明显回落，开发商买地热情也降低了。
●谈行业
房地产仍是最好行业
但赵晓指出，2020年前的中国房地产市场（指住宅市场）都是上升的。不过，能否判断中国房地产还有下个黄金十年？对此，赵晓结合城镇化需求预测模型、人口红利转向人口负债等因素，认为中国经济已经进入下半场，房地产市场也正式进入下半场。
中国经济进入转型期，房地产市场也将同样步入转型期。从某种意义上来讲，转型意味着创新，意味着重生。对此，董藩指出，房地产业仍然是最好的行业，买房仍然是最好的投资。主要原因在于：房地产改善了大家的居住条件，但房地产业还处于整个行业发展的成长期。“任何一个行业都必须经历萌芽、成长、成熟，再进入衰退期，这是经济运行的基本规律；房地产业控制了整个产业链的兴衰，对财富积累有天然优势；房地产有杠杆作用；房地产需求是不断扩大的，住房永远少一间；房地产还有区域垄断性，无法像其他商品一样迁移。“就类似侨鑫地产在珠江新城的汇悦台项目，我们在买房子的时候，不能仅仅盯住价格，因为它不同于商场，商品卖完了，还可以调货、补货。而房地产项目没了就是没了，你再换另一个项目，可能配套、环境就没这么好。这就是房地产的区域性，没办法替代。从长远来看，关键是你手里有没有货，没有将彻底输掉。五年前能买房的钱，拿到现在连一半的首付都不够，现在已经不能重新选择。”
董藩还指出，房地产业是一个资本运作率非常高的行业。中国老百姓的钱最主要来源根本不是工资积累起来的，而是房子升值积累的。“我总强调要靠资本赚钱，普通老百姓切入资本市场，最好的路径就是买房子。因为房子有黏性，房地产的投资回报也是最好的。”
该如何投资房地产呢？赵晓认为，现在房地产市场已经从炒房阶段进入到了理财投资阶段。“现在买房就像买股票，你必须学会挑选，项目很重要，个人的需求也很重要。”由此可见，现在买房置业，选择好项目尤为重要。
●谈产品
市中心高端物业需求上涨
梁冬还在论坛上讲了一个小故事：前年我去伦敦，我到每个城市都找一些地产经纪假装买楼，这样你可以看人家的生活。我就问一个地产经纪，你干了那么多年房地产经纪，你的经验是什么？他说我刚刚做完一个交易，我有一个客户他们家一百年前在伦敦的郊区有一个像王宫一样的房子，门口拥有一个很大的草坪，可以停一架直升飞机。后来他卖了那套郊区的房子，在海德公园旁边买了一套物业，他认为市中心的高端物业永远最具投资价值。
董藩也认为，随着时间的推移，市中心高端物业的增值潜力更大。随着人口逐渐稳定下来，对居住品质的要求不断提升，就会过滤原有物业，因此高端物业的需求是上涨的。此外，高端物业占据更好的资源、环境、规划、服务优势，随着生活品质的改善，景观圈层服务、配套功能等会变得越来越重要，成为高端物业增值保值的源动力。
蔡照明认为，中国高端物业，经历了近十年的发展，逐步从单纯的硬性资源竞争阶段，走向“软硬兼修”的顶尖价值竞争阶段。过去十年，是中国高端物业发展的初级阶段，价值竞争聚焦在对硬件资源的竞争：竞争“窗外资源”、竞争“门外资源”、竞争“住区外资源”。这样的竞争，拉开了高端物业和普通物业之间的价值区隔。但是，即使拥有明显的资源优势，却只能称之为“80分高端物业”，因为资源并不等于高端物业价值的全部。
“剩下的20分在哪里？”蔡照明先生指出：随着中国高端物业的发展和成熟，居住文化和居住感受的价值越来越受到关注和重视，文化沉淀、价值观的输出、文化传承的能力，将构成高端物业价值的“顶尖20分”。
■精彩言论
“房子永远少一间。
——北京师范大学房地产研究中心主任董藩”
董藩表示，住房永远少一间，这个（住宅）市场永远是扩大的。比如上世纪八九十年代会得一间房子，两个人住在一起，虽然没有分房子，但实际有了，很高兴；但是高兴了两年郁闷了，怀孕了，需要人照顾小孩，不够住；后来有了，没多久发现小孩大了，不适合跟父母住了，于是还缺一间；后来有了，父母来电话了，找你来养老；经过多年的奋斗你父母终于可以在这里住了，突然发现又少了一个书房；经过多年奋斗有了书房，但是你又郁闷了，发现少了一个厅；经过多年的奋斗终于你又多了一个厅，但是没过多久，你又郁闷了，突然发现你又缺了一个锻炼间；经过多年的奋斗你又郁闷了，后来发现缺少一个茶室，经过多少年奋斗终于你又多了一间，但是没过多久，你又郁闷了，发现没有阳光室。
“以为房产税是掉下来的一只靴子，其实是一只袜子。——北京科技大学教授、博士生导师赵晓”
中央财政收入巨减，很多人都说可能会开新的税种，大家主要讨论的就是房产税，会不会买了房子之后突然发现手里的房子变成了负累。如果不租出去，以前放在那里不租也好，无非就是放在那里，等着慢慢涨。那么房产税究竟会不会出，大概会出多少点，会对经济造成什么样的影响，会对房子造成什么影响？对此，赵晓形象地表示，大家觉得房产税出来之后就像另一只靴子终于掉下来了，其实掉下来的是一只袜子，因为我们的房产税税率太低了。他表示，许多国家的房产税税率至少是在1%以上，美国为3%，甚至还会更高，但我们只有百分之零点几。所以按照现有的征收标准，根本不用考虑房产税对市场的影响，特别是在过去的房地产市场上，基本上可以忽略它的影响。
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《中国高端物业气象报告》成功举办三届
“理性的理解积极的机遇”，随着2012《中国高端物业气象报告》的成功举办，该论坛至今已经成功举办三届。作为国内首个梳理中国高端物业发展版图，从2010年讨论城市理性繁荣和豪宅机遇，2011年关注通货膨胀形势下的投资安全岛，到2012年关注全球政经风云中如何确保资产健康谨防流感，《中国高端物业气象报告》放眼全球政经博弈大局，紧扣时代脉动，解读中国高端物业价值趋势，已成为中国地产业界人士以及投资置业人士趋势研究和决策参考的重要信息平台，成为备受高端物业市场瞩目的一项品牌活动，对中国高端物业的发展产生影响。
据介绍，中国高端物业论坛是由侨鑫地产主办。在房地产行业中，侨鑫地产已铸就了一个又一个地产传奇。汇景新城是广州高端物业史上的经典之作。而该集团位于珠江新城的“汇悦台”项目还未推出市场，就已经受到市场的强烈关注，将成为广州高端物业的又一标杆项目，再次升级广州高端物业标准。